|

Är vi alltid skyldiga att reklamera ett fel, även när reklamationsplikten inte är inskriven i lag?

Hur långt sträcker sig vår skyldighet när säljaren agerat illojalt?

Om du har köpt någonting, det kan vara en bostadsrätt, en fastighet, ett besiktningsutlåtande etc., och du därefter finner att den köpta varan, fastigheten eller tjänsten är felaktig måste du i flertalet fall underrätta din motpart om detta inom skälig tid. Du har med andra ord en så kallad reklamationsplikt. Den som inte uppfyllt sin reklamationsplikt får inte åberopa att fel föreligger. Men hur uppfyller vi vår reklamationsplikt och hur länge får vi dröja med att reklamera när motparten varit ohederlig och agerat illojalt mot oss?

Högsta domstolen meddelade den 4 september 2017, mål nr T 2659-17, prövningstillstånd i fråga om en passagerare som har anspråk på ersättning enligt EU:s flygpassagerarförordning på grund av försening är skyldig att reklamera till flygbolaget och, i så fall, inom vilken tid. Målet har ännu inte avgjorts. När Högsta domstolen avgör målet kommer vi att få svar på frågan om det finns en allmän, icke lagfäst, princip om att vi måste reklamera, det vill säga om vi är skyldiga att reklamera även i de fall reklamationsplikten inte är inskriven i lag. Högsta domstolens kommande dom kommer således även att ge oss svar på om reklamation ska ske i flertalet fall (såsom jag skrev i stycket ovan) eller om reklamation ska ske i samtliga fall. Jag kommer att återkomma till detta när högsta domstolen meddelat sin dom och förklarat var skåpet ska stå.

När det gäller den andra rubricerade frågan ”Hur långt sträcker sig vår skyldighet när säljaren agerat illojalt?” har högsta domstolen i en dom meddelad den 29 december 2017, mål nr T 1451-17, gett oss en fingervisning om hur länge en köpare kan dröja med att reklamera mot en illojal säljare.

Den fråga målet gällde var om en fastighetsköpare – för det fall säljaren handlat uppsåtligen, i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet – hade förlorat rätten att åberopa felet ”när han hade dröjt 4,5 år med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. Köparen köpte i november 2009 fyra stycken fastigheter av säljaren. Några månader efter köpet, i början av 2010, fick köparen besked av Skogsstyrelsen att avverkning av skog inte fick ske eftersom det fanns planer på att utöka naturskyddet inom fastigheterna. Att avverkning inte fick ske utgjorde i förevarande fall fel i fastigheterna. Köparen underrättade dock säljaren om felet först i oktober 2014, det vill säga 4,5 år efter det att köparen fått kännedom om felet.

Vad lagtexten säger

Enligt 4 kap 19 a § jordabalken får en köpare av fast egendom inte åberopa att en fastighet är felaktig om köparen inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Enligt paragrafens andra stycke får köparen, utan hinder av första stycket, åberopa att fastigheten är felaktig om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Reklamationsbestämmelser med likartad uppbyggnad finns i bland annat 32-33 §§ köplagen (1990:931), 23-24 §§ konsumentköplagen (1990:932) och 17 § konsumenttjänstlagen (1985:716).

I förarbetena (Regeringens proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m., s 64) s. till nuvarande 19 a § jordabalken säger man att en illojalt handlande säljare inte ska kunna åberopa reklamationsreglerna för att freda sig mot köparens anspråk på grund av fel. Samtidigt säger man att köparen emellertid inte kan dröja ”i obegränsad tid” med att lämna meddelande om felet efter det att han märkt det. En sådan passivitet, säger man i förarbetena, kan medföra förlust av rätten att åberopa felet enligt allmänna principer. Jag kan tillägga att man med allmänna principer här inte åsyftar de allmänna reglerna om preskription av fordringar eftersom dessa regler nämns separat.

Vad domstolarna säger

Tingsrätten var av uppfattningen att köparen var skyldig att lämna meddelande om felet och att det hade skett för sent med följd att köparen inte kunde åberopa felet gentemot säljaren. Hovrätten däremot fann att meddelandet skett i rätt tid och att köparen därmed inte förlorat rätten att göra gällande felet.

Högsta domstolen beviljade prövningstillstånd och kom att meddela sin dom den 29 december 2017, mål nr T 1451-17.

Högsta domstolen ställer sig retoriskt frågan vilka slags principer som i förarbetena benämns allmänna principer, se domen punkt 13. Högsta domstolen nämner sedan dels att en förlust av en rättighet kan inträda på grund av passivitet enligt allmänna förmögenhetsrättsliga principer, dels att det i vissa fall kan finnas en plikt att lämna besked om att ett anspråk görs gällande och dels att det av allmänna kontraktsrättsliga principer i kommersiella förhållanden följer att en avtalspart som vill göra gällande påföljder på grund av avtalsbrott får anses ha en allmän skyldighet grundad på bland annat lojalitetsskäl att informera motparten.

Högsta domstolen säger att även när ett felanspråk har samband med illojalitet hos säljaren kan köparens passivitet leda till att denne förlorar sin rätt att åberopa felet. Högsta domstolen säger vidare att i de fall köparen är skyldig att lämna meddelande om felet så är frågan hur länge köparen får vara passiv. Högsta domstolen menar att en utgångspunkt bör vara att köparen ska ha en väl tilltagen tid på sig att överväga sin situation efter erhållen vetskap om felet. En annan utgångspunkt bör vara att passivitetsverkan inte ska inträda förrän säljaren har haft en beaktansvärd nackdel av köparens passivitet.

Högsta domstolens bedömning i detta fall

Högsta domstolen uttalar att med utgångspunkt i att säljaren har handlat i strid mot tro och heder eller av grov vårdslöshet kan tidsutdräkten om 4,5 år i sig – och alltså oberoende av omständigheterna i övrigt – inte medföra att köparen har förlorat sin rätt att åberopa felet varvid köparen är bibehållen sin rätt att framställa krav gentemot säljaren på grund av det uppgivna felet.

Dom från högsta domstolen, mål nr T 1451-17, meddelad den 29 december 2017 samt prövningstillstånd meddelat av högsta domstolen, mål nr T 2659-17, den 4 september 2017.

Sandra Ullsten, advokat, Göteborgs Advokatbyrå AB